一半产权怎么处理？分居夫妇为买断共同房产诉诸公堂

当夫妻分居或离婚时，继续共同拥有房屋是不现实的。剩下的两个选择是：一方可以购买另一方的产权，或者将房屋出售后分钱。

在加拿大，法律明确规定一方不能强迫分居的配偶买断房屋，除非双方同意。默认的情况是将房屋在市场上公开出售。

如果公开出售，分居或离婚的配偶是否可以提出购买房屋的报价？如果可以，必须遵守哪些规则？

最近，安省有一起涉及此事的房产分割诉讼案。该夫妇于2020年7月分居，妻子则继续与两个孩子居住在共同拥有的房屋中。2023年8月，法院命令将房屋挂牌出售。

1个月后，房屋以$79.9万元的价格挂牌，有买家在10月17日出价（offer）。重要的是，出价过程是封闭的，妻子只收到一个出价，就是他的丈夫提出以$65万元购买房屋。妻子拒绝了这个报价，因为远低于她对房屋价值的估计。

丈夫立即提出起诉，要求法院认定他的出价是“有效的公平市场报价”并且具有约束力。随后，丈夫指示经纪暂停挂牌，直到法院解决问题。根据丈夫的说法，妻子的拒绝意味着“违反了诚实守信的义务”。法官认为，丈夫有权在竞标过程中提出报价。然而，提出报价的配偶“必须与其他有意向的买家竞争，并且不得透露任何关于其他报价的内幕信息”。

判例法明确规定，业主必须参与竞标过程，并遵守该过程的所有手续，就像任何其他第三方竞标者一样，房屋应该出售给在公平程序中出价最高的人。

另一个问题在于妻子是否有义务接受丈夫的出价。

法官指出，挂牌协议中没有包含一条规定妻子或丈夫必须接受购买报价的条款。法官确认妻子“作为共同所有者有权坚持以房屋的最高公平市场价值出售。”法官还认为，妻子拒绝丈夫的报价“显著低于他自己同意的公平挂牌价格”并不构成“她为阻止（丈夫）作为买家而进行的不诚实行为”。

为了避免双方进一步发生纠纷，法官指出了一条明路，即二者有权以公平的市场价格出售房屋。法官命令房屋的挂牌价为$75万元，挂牌价每30天降低 $2万元，直到售出为止。丈夫和妻子可以按照当前的挂牌价随时提出报价。

在加拿大，除了这种夫妻一方将另一方的产权买断，从而拥有整套房产，还有另一种听起来更加“奇葩”的方法，即一方直接将自己的一半产权在市场上出售，结果就是另一位作为买家的陌生人与房子的现任主人共同拥有房产，甚至一起居住。

检索挂牌房屋时，辨别这种情况很简单——一栋不错的独立屋以政府估值一半不到的“白菜价”出售，肯定就有“故事”。

例如，去年年底列治文有一栋2002年建造、土地面积5800平方英尺、房屋面积近3000平方英尺的独立屋，政府最新估价为$211.5万，挂牌价却以$75万挂牌，背后就有一出前夫哥因投资失败，资金周转不过来，将自己的一半产权登记在女儿名下的“欺诈性转让”案件，还登上了报纸头条。

这种“陌生人住在同一屋檐下”的一半产权转让买卖，通常伴随着一些特殊的规定。例如去年6月，有人以$99.8万的价格出售温哥华2281 E 10th Ave独立屋55%的产权。在产权划分时很明确：买家可以使用1216平方英尺的3间卧室和2间盥洗室，顶层庭院可以共享。按照产权比例分担房屋贷款，房屋会分隔成独立空间，确保隐私。

当然，这种卖部分产权的房子也是有市场的。例如，《温房一周》就报道过列治文6260 Udy Road的一半产权上市销售，挂牌价135万，最终以115.8万成交，说明还是有需求的。

对于卖家来说，这种方法可以缓解持有房产的压力，同时又能保住房产。对于买家来说，用一半的价格购买一半的独立屋，也听起来比租房更靠谱、毕竟一半的资产是自己的。

信息来源：Financial Post