如何慧眼识银行拍卖房？（附房源介绍）（原创）

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加拿大经济在转暖，大多地区房市进入2月以来一片火热，抢offer现象频频发生。当看到合心意的房子价格不断冲高，预算顿显紧张的时候，有的买家开始转移目标，看看有没有合适的银行拍卖房。同时一些以投资为目标的买房者，希望买到比市值低的房产，以取到较大的投资回报，也在随时关注银行拍卖房。

虽然最近银行拍卖房在逐渐减少，但Hamilton和Burlington仍然有一些银行拍卖房新上市。比如Hamilton西山就有一套双车库四卧室的比较新的独立屋在卖，是TD银行的拍卖房，要价34万余，还包括装修好的地下室，价格非常有吸引力。再比如Burlington的Orchard小区也有一套10年新的双车库四卧室的独立屋在卖，优质学区，后院背靠树林风景优美，要价仅52万余。那么如何能慧眼识银行拍卖房呢？购买银行拍卖房有什么利弊呢？

安省的银行拍卖房多以Power of Sale的形式上市。当房主不能按时付清按揭贷款的时候，银行代替房主出售贷款的抵押物，即房屋本身。美国和加西（比如温哥华，卡尔加里等）多是采用Foreclosure。Power of Sale，银行不需要closing取得房屋产权，这样可以省去因为closing而产生的费用（譬如律师费等等），而Foreclosure需要银行取得产权。另外如果银行通过出售房屋获得的钱款不足以支付欠款，在Power of Sale的情况下，银行有权继续向原房主追讨，而在Foreclosure下则不能。

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银行拍卖房的第一个特点就是售价通常不包括所有电器等动产。这是因为银行按揭贷款在产权登记的时候，抵押物只是房子和房子的fixtures（不动产），就是指固定不动的部分，包括房子的主体本身以及已经固定的东西（比如墙上镶嵌的书架，厨房的橱柜等等）。chattels（动产）是不包括在抵押物中，即凡是可以移动的部分，通常是指厨房电器如炉子，冰箱，洗碗机，洗衣机，干衣机，冰柜等，因为不属于银行，通常房主在Power of sale之前都尽量能拿走的能搬走的都自行处理了。所以一般银行拍卖房的状态会稍差一些，有可能已经停水停电，尤其冬天，如果锅炉停掉以后，可能造成管道冻裂的状况，所以银行为了避免纠纷，通常就会写上“Sold As Is,Where Is”，这句话的含义就是你买来看到是什么样子的，就是什么样子，银行对你看到后的状况不做任何保证。

银行拍卖房的第二个特点就是下了firm offer（签署购房协议）后，房子交接（closing）之前原房主有赎回该房子的权利。前提是原房主能够付清mortgage的欠款，一般情况下这个必须是全部付清所欠的mortgage总款项，也就是说贷款40万，付清了5万，那么剩下的35万必须全部一次性付清才能赎回房屋。一般情况下，这种情况发生的概率非常非常低，除非中了彩票大奖或者得到家人的大力帮助，但是这个确实有可能成为买主最大的风险，所以如果购买银行拍卖房，成交时间尽量越快越好，以免夜长梦多。因为一旦这种情况发生，新的买主除了可以拿回定金外得不到其它任何赔赏。

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银行拍卖房的第三个特点，也是最大的优点，就是价格比同类房屋要低。虽然依据法律，破产房不可以低于市价售出，不然屋主有权状告银行。但由于银行代售，屋主和银行对房屋售价的期待值没有个人业主高，房屋状况一般也稍差，拍卖房的售价一般比市场可比最低成交价还要低。

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银行拍卖房，对一般人来讲，最大的顾虑就是房屋状态。即便验房验出多项问题，银行一般也不会愿意进行修复。所以在叫价的时候，要把日后修复的费用考虑进去。大的修复一般包括锅炉管道，屋顶，窗户，地板等。如果是买来投资用，也需要考虑改善房子状态到市场平均水平的费用，进行成本核算，保证日后售出增值。一般来说，破产房是长期投资出租房的最佳选择之一。

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对某一银行拍卖房物业感兴趣的买家，购买时要注意的几点事项：

      1. 应在买方地产经纪人的帮助下，仔细研究拍卖物业的转让历史以及相邻地区相关物业近段时间的物业成交情况。

2. 如果银行允许，可进行验房，并向地产经纪、验房师或相关专业人员咨询估算出修复费用。

3. 在下offer（起草购房合同）之前，尽量办妥贷款手续，一个免去贷款或者验房条件的合同会使你在竞标时占有很大优势，也许有买家比你出价高，但一个无条件的合同，可能会让你成为最终的赢家。

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笔者将在每期发表大汉密尔顿地区房屋买卖的分析，观察，欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

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（Hamilton房地产经纪：杨琴）
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华星

谢谢指教。