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国内自带流量属性的话题人物不多，但薛蛮子绝对是其中之一。 : g2 P; {4 Z. Q* A& I! [
6 g; J0 t. T* \: Z* @* V他经常语出惊人，做些事后打别人脸，让自己“封神”的事情。比如蔡文胜的265、李想的汽车之家，当然，还有最近的区块链。 4 V# o) N6 J/ n1 L, x4 o" c
今日头条上，他的备注是中国天使投资第一人。 ! E7 m3 A2 X/ A6 X* w
正如，1月29日，他更新了自己的微博：一个礼拜没有干活，一口气买了一条街。命名为“蛮子小路”。一条街十一个老町屋。牛逼大了！为中国人争光！ 8 j- j1 Z3 x& f% X7 D% L( F& s
这已经不是薛蛮子第一次在日本购置物业，去年11月，他买下了7幢独特的百年町屋，自己做了蛮子民宿，并把第一站放在京都，称这是“全世界唯一的古都”。
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& d9 u3 V6 {! _$ m8 K7 C: Q其实，不仅仅是名人，对于普通大众，海外资产配置，也并不是什么新鲜的名词。只不过从前是有钱才敢这么玩，如今有眼光，有风险意识，就够了。
5 w- \. i, h, K# W5 Y, T毕竟用“泡沫”对冲“泡沫”，是目前让大众手里资产保值的最好办法。 q: p" i5 r' O" ]* Z
% E5 b; x$ k: D1 马桶垫、眼药水，如今中国人买空了日本的房子 + Y/ b# B) x, L& F3 b' f
" M7 ~9 j6 k4 [6 [' q$ P1 L& Q“国内200、300百万的房子，哪里有我的房子住起来舒服。”沈翔早年留学日本，毕业之后从餐饮做起，现在还同时还做些品牌代理工作。
$ _2 b6 T' r' E. C* E* b在他看来，在日本买房子的另外一个好处就是，产权是自己的。
8 G4 Y* \2 D4 d: o. P当时，他一边开着小跑车在去东京的高速上飞驰，一边向锌财经介绍着自己在日本的生意，时不时还对日本几种常见的房屋类型做介绍对比。
; X( b' V6 x5 A7 d9 U: U5 ]车里是略带摇滚的摇头音乐，车外是东京的灯火阑珊，而观后镜中的沈翔更是显得兴高采烈。
* @8 o7 X3 f* [3 u前年沈翔在新宿附近买了一户建（独院住宅是日本私家房最初的理想模式），“老町屋还是舍不得买，买来改造成本也很高，但真的买一套少一套。”沈翔说的老町屋，据说在日本仅存4万套，被人们誉为会呼吸的古董。 ( C t9 b8 M+ C! _* K
% S1 l* G7 Y% P) J* O8 ^- ?而沈翔名下的一户建，是指日本一种单独成户的住房，购买一户建后，便拥有了这一整块地和房屋的产权。“日本市区常见的公寓，类似于我们的小区。”沈翔说，从小住别墅就是自己的梦想，所以最后还是买了一户建。
% r8 B) K2 X) P; l4 L' q沈翔说，这几年，一户建和公寓都是中国人来日本置业的常见类型。“不像前几年，都是旅行团带着一车一车的人来看房子，现在好像个人通过机构或者中介便可以直接来买。” 7 _$ Y2 ~) G" _' r) s8 Q0 ]9 U7 Q7 n
据有一居创始人戴周颖观察，其实日本民宿的第一波投资者来自欧美，“整个北海道的民宿都快被他们买走了。” ; T) C4 b/ G7 Y
但这好像也并不奇怪。
+ W- v* O; s2 d6 o, V) Q* n“旅居和Airbnb本就是欧美人发明的嘛。”戴周颖解释，民宿更低的价格和更舒适的空间，恰到好处地弥补了这片空白，据说，在日本民宿市场，Airbnb的占有率高达九成。 % M9 R4 z8 v8 n5 q/ ^
随后是香港和台湾商贾，买下一堆东京的小公寓。 . \- U7 R: z: L
“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑，据戴周颖估计，日本土地交易约有10%来自中国人，其中包括华侨和其他地区的华裔。 4 f- S4 h2 p! y; s$ H
那么，这个每年高达数百亿的交易额，既没有大公司垄断，也未有BAT涉足的超级市场，到底是怎么发生的？
6 l+ D4 ?2 R) {2 v2 躺着赚钱的民宿梦，为何不加入？
. B* M1 H1 \+ Y+ L8 e“相比纽约动辄千万起步的房价，一两百万人民币就能在日本买房产，这可以说是门槛很低了。”
/ S1 x: @+ S# C l4 F$ h" Q而后锌财经潘越飞又在北京王府井见到了颇有明星气质的戴周颖，他举手投足间流露出人生赢家风范，相比那些早年回国工作，有着重大贷款买房生活压力的人来说，“错过”炒房热潮的他，着实活得洒脱一些。 2 t, e% z; M1 Q. B
5年的时间，他从投资经理做到了执行合伙人，但即便到了现在，除了日本有物业，他在中国仍然是租房子。
1 E, _8 [' v4 H ^戴周颖说日本只是有一居的第一个“旅客城”。 + \& m8 @3 l! I3 x4 k6 R4 `. c# x
他找到之前一起投资的项目创始人和CEO们，一一进行了沟通。' @+ L8 F3 g) n1 g4 r
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“互联网我懂，地产我不懂啊。”他摊摊手，所有互联网从业者们听到他的想法，几乎是相同的反应。
6 r2 N' Z# d# \0 a) p, ?仔细分析，其实地产圈和互联网比，也是一样的套路。
$ t8 w; q0 O& g: h5 [& e. L“地产来钱多快啊，那时候我们都看不起做互联网的。”一位地产圈的媒体人说，毕竟4万亿基建开始那几年，没什么人在意马云和阿里巴巴。但后来再想跟人家交流，又被人家看不上了。 ! R5 Z! m" D9 c+ c
互联网和物联网的“一条龙”服务和低门槛进入，让这个市场开始变得热闹起来。 $ G6 s" y( J. T9 |' D$ t8 K2 k" K
“反正都是第一次，那不如自己来。”戴周颖回忆起当时自己做的决定，笑了一下。
" s {- j# ?* E! V" u但运营这个坎，总还是要过的，是物业就需要有人打理，不然何谈收益和增值？
# i9 f4 G* O: I5 D, L0 L3 }% f“不可能换灯泡、刷漆这样的事情，都要麻烦业主打飞的来回。”有一居日本负责运营的高阳说，比如后期运营，就由当地的华裔团队直接解决，不用担心语言问题。
" k# @/ g. T" H2 }# N% c12月的一天，在日本东京居酒屋，锌财经见到了有一居的高阳和他们在日本的法务顾问。他们穿着非常正式的三件套西装，头发梳得整整齐齐，左手都戴着一块机械表。 * H9 t& t/ p. L \* Y' T
“银行利息率大概一到两个点。”高阳介绍，在“安倍经济学”的超宽松货币政策和积极财政政策强力刺激下，日本地产市场从30年前的资产泡沫破裂后的死寂，有了回暖的迹象。
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3 “长租收益，在日本经济有起色前，其发展水平就已经是全球领先。”戴周颖解释，虽然短租带来的年化收益比起长租翻一番，但长租是更稳定且省力的生意。 用中国大泡沫，换海外小泡沫
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据了解，长租的收益有近6个点，短租和旅居年化则接近10%。 . Q( [/ Q: K8 W) [ d: v
如此“躺赚的钱”，日本本土没有公司看重？ " h$ T% G, g% ?2 k' m7 j* |
. A* u; O% j5 s4 A+ Z9 F& |2 a“大部分的企业没有互联网基因，全部都是人工。”地面服务团队到最后都还是拿本子在记，很难维持大规模的管理。
. j3 ]& l' e# h4 ]“一个老人家坐那儿每个月收固定的租金。”日本本土的公司只管长租，因为长租就很简单了，戴周颖解释。 " p+ t1 U \ a8 l" g1 q: M4 Q( M
有一居在初期确定投资城市时，扒了一遍Airbnb及其他预定网站的全球数据，通过数据指导确定房地产投资的区域。
& |& i/ Y& @- A+ H, v% z简单来看，有一居成了资产调优的理想平台，换言之，在自由的市场竞争中，有一居能看得出，哪里有泡沫，以及泡沫发展到了什么程度。
/ `; P# j; N* o% V8 }) F5 |据戴周颖说，Airbnb头部17%的房子占据了Airbnb将近四成的流水，而平台40%的流量贡献了近8成的收益，互联网的核心其实是流量，原来是流量生意，现在是“资产+流量”的生意。
5 p& f% I9 j) l4 \: H/ l% F& `“在民宿这个行业，我觉得特别明显的是，有资产就不怕没流量。”他说，流量及资产的数据分析，不仅能够提高营收，又能为设计和装修确定方向，从而形成了一个闭环。 ( W9 ~9 r, j1 n5 p+ f
当问起数据的获取方式时，戴周颖低调地回答，“商业机密。”
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不过他还是透露了一些操作层面的细节，“比如数据会告诉你新宿的房子入住率特别好，代价特别高，所以我们大量的房子，起码有50%的房子是在新宿区。”
8 \( V& L; j# Q( t. H戴周颖问锌财经，“暗色调的照片跟明色调的照片哪一个入住率更高？”
* X% y. r5 Y8 G g+ `; z2 ]8 S0 ]“明色调？”“哈哈，你猜对了，但我们是有数据佐证的。”戴周颖笑道，公司内部的设计团队会针对房屋进行设计和改造。
+ ^4 H+ X: v9 V) _; Z+ c2 a当然即便模式跑通，海外资产配置从高净值用户向普通人开放，甚至未来还有可能通过众筹、私募的形式，进一步降低门槛，“资产+流量”的后一步核心，依然是戴周颖和有一居需要解决的。
) ?# w$ f; D( K+ I1 `而流量，则是戴周颖熟悉的互联网玩法。 # u2 Y! A C5 f& A, `( O' J5 }
内容、社群、网站，这些都是常见的标配，“网红”合作算是小小的创新，而进一步围绕资产，戴周颖通过投资进行了产业布局。 " I" ~5 @ f. }* L' |2 a
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1 |$ d: M9 z& G3 Y% b$ K8 j“我本来希望优选的创始人去日本做这个项目，结果他在国内做了。”戴周颖不无遗憾地说。至家优选，简称优选，戴周颖的引力创投投资的一家公司，为Airbnb的民宿房东提供家居，让客户在住房时进行体验以吸引客源，线上导流，线下转换。 + ?+ P/ s5 M6 M
毕竟北上广有那么多空置的投资性房产，供应链和生态也在国内更容易做。
% z5 B9 u/ ~# Q+ |% i“比如你出国肯定要换汇吧。”为了了解换汇市场覆盖产业链，他还投资了一家海外出行提供换汇服务的公司。
" x A# T$ D! H, m2 T. M真正促成日本当地资管这门生意的，除了旅游还有各国对房产的态度。
/ B4 V9 W* D7 `. C6 p, V. T, V不像中国人对于房产的执着，日本的年轻人对于买房并不十分热衷，他们更习惯于租房子，大多数人的第一套房子要到35-40岁之间才会买。
& o3 K5 } @0 M& T! C1 p“租房子住啊，租房子多方便，要换个城市也不用担心后续的处理。”日本随行摄影师闻哥说，他在日本生活了7-8年，虽然娶妻生子，工作也逐渐稳定，但是依然没有买房。
. H" D, e2 ^% a( y所以，当之前闻哥回到山西老家，看到身边大部分朋友在酒桌上喝多之后，哭喊作为“房奴”的重大压力时，他多少还是有些惊讶。 , l/ U d% c6 P2 ~' K* @8 ~
“肯定最后还是会在日本买房的，只是现在还不着急，而且国内房子已经那么贵了，回去了也买不起，父母那里能住就行。”闻哥补充道。
4 u1 t4 X, |0 Y6 q“资产+流量”的打法或许是一种新的尝试，这里的资产可以是物业，是数据，是社群，配合互联网的流量打法，本身就是资产的绝佳调优者。
& @" w9 C d; J' w+ k在这个到处都是泡沫的时代，或许帮消费者看穿泡沫，比炒泡沫让消费者接盘更难得。 # x4 ~. o- N' [% ?; U
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Q：资产管理平台才是公司的定位吗？ $ ?# {. C# h0 l f
A：现阶段，主要还在跑通模式，把平台的生态做起来。目前以资产配置的身份出现，根据客户的资产情况和抗风险能力进行选择，在全世界的各大城市里布局个性化的空间和标准化的服务，提供多个设计版本，让客户根据价格、预算、地段进行选择。
% U) g) L# x0 k# BQ：为什么你会从一位投资人变成一个创业者？
3 f, {0 C5 A% o- b0 IA：我是旅居爱好者，2015年我打算做自己的事情，有三个多月的时间，都在全球到处飞，一来是考察，二来是工作调整间歇地休假。另外，当时消费升级、分享经济和海外资产配置，是我们当时看好的三个方向。然后没找到合适的人，就想着自己做了。 1 E% b5 @1 h" V. v
议
' b: u% n9 Q1 v" Z' D/ W2二八原则在所有行业都试用，就像锌财经之前报道，不是民宿行业不赚钱，而是你的民宿不赚钱。 6 ]$ z/ |& ~/ [. u! i
1.资产管理的核心是资产规模和资产调优能力，模式先行，资本再跟上，不失为一种策略。
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发表于 2018-1-31 20:18
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