樓花按揭貸款

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什么是“楼花按揭贷款” - Builder Capped Rate Mortgage？

“楼花按揭贷款” 是银行的一种房贷产品，“楼花按揭贷款”，英语是builder capped rate mortgage。通常批复有效期36个月。新盘开发商通常有专门合作的银行，为项目提供专门的“楼花按揭贷款”。
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$ J" v4 a1 z1 b- R0 ]4 O“楼花按揭贷款” 是专门针对楼花预售的“正式贷款承诺书”，不是“贷款预批”！
/ v6 Q- v3 U2 o" ~- x4 u! o“楼花按揭贷款” 是根据签订的有效楼花预售合同（通常是本地居民20%的定金作为首付款，非居民35%的定金作为首付款)、贷款者的收入情况、负债比例和信用资质，具有数年有效期的正式贷款承诺。
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9 I$ H$ z% I' o“楼花按揭贷款”有哪些优点？

0 z4 S3 E" a! A2 e# P1 t4 l主要具有两大优点：
1. Builder capped rate mortgage：提前锁定按揭贷款的利率。
$ q0 _# X9 V' b9 k& t, {# p为买家降低房产交割风险：提前取得贷款资格
为买家降低利率风险
当收楼时银行现行利率升高，享有提前锁定的低利率优惠
当收楼时银行现行利率降低，可以调整为银行最新的低利率优惠

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2. 银行对合作的楼盘在开盘的时候就进行一个"一揽子估值"（Blanket Appraisal),  通常在交割的时候，银行会以原始购房价格作为估值，即使价格有波动也不会再重新进行新的估值 （appraisal).

; ~, g: A4 B! _. l大部分楼花，收楼时间会大于36个月。这种情况下，可以分两步走：第一步，在签约10天内，先申请一份银行的贷款预批信。第二步，在楼花收楼之前24～36个月的时候，申请银行正式的有效期24-36个月的“楼花按揭贷款”。在申请人收入和债务没有重大变化的情况下，那么在收楼的时候，就可以顺利交割了。
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为什么要提前取得“楼花按揭贷款”？

" b7 h" I1 I2 h  a对买家的保护：   保障楼花买家锁定一个利率上限，因此称为 Builder Capped Rate Mortgage
5 N- v8 ~, g7 c4 |9 M- H% d对开发商的保护：保障开发商顺利取得银行的楼盘建筑贷款 (construction loan), 开发商顺利取得银行的建筑贷款，顺利开工，从而保障买家按时收楼。银行要求开发商每一个卖掉的楼花在开工前 "100% Financed".

' ~$ M" I9 m: T9 w买家和开发商是合作的关系：
0 |% q8 n9 A' z( O) K6 B, v买家投资的期房产品，通过开发商的顺利施工得以实现。
2 K0 A' I' H* R% l6 h1 K- p" u开发商投资的住宅项目，通过买家及时提供的“楼花按揭贷款”获得银行的建筑贷款资金。