0 }5 F8 B1 n L" `国内自带流量属性的话题人物不多，但薛蛮子绝对是其中之一。 4 c: n, T) D y2 c& M$ I M
u& v* I- Y2 C+ D他经常语出惊人，做些事后打别人脸，让自己“封神”的事情。比如蔡文胜的265、李想的汽车之家，当然，还有最近的区块链。
! _* {5 Z3 M& N# R今日头条上，他的备注是中国天使投资第一人。 9 ^, \% [7 Z4 f' r! i5 }! N Q; _
正如，1月29日，他更新了自己的微博：一个礼拜没有干活，一口气买了一条街。命名为“蛮子小路”。一条街十一个老町屋。牛逼大了！为中国人争光！ ( J, d. L- x5 V# k
这已经不是薛蛮子第一次在日本购置物业，去年11月，他买下了7幢独特的百年町屋，自己做了蛮子民宿，并把第一站放在京都，称这是“全世界唯一的古都”。 . \7 }5 v: t3 y- e+ Y- l
3 J. [. t; H; L2 m7 L! |- k( ^% A6 K其实，不仅仅是名人，对于普通大众，海外资产配置，也并不是什么新鲜的名词。只不过从前是有钱才敢这么玩，如今有眼光，有风险意识，就够了。
- G2 }; n& S" q2 d! Q8 H: [毕竟用“泡沫”对冲“泡沫”，是目前让大众手里资产保值的最好办法。
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) _0 p- d( W0 t* g4 y) r1 马桶垫、眼药水，如今中国人买空了日本的房子 7 K x, k- U A* h, s6 ^
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“国内200、300百万的房子，哪里有我的房子住起来舒服。”沈翔早年留学日本，毕业之后从餐饮做起，现在还同时还做些品牌代理工作。 k+ W; i& ` @! e
在他看来，在日本买房子的另外一个好处就是，产权是自己的。 7 V7 k; _5 T4 k) @$ e7 W
当时，他一边开着小跑车在去东京的高速上飞驰，一边向锌财经介绍着自己在日本的生意，时不时还对日本几种常见的房屋类型做介绍对比。
) [, n4 z2 q' }: d5 s6 s+ L车里是略带摇滚的摇头音乐，车外是东京的灯火阑珊，而观后镜中的沈翔更是显得兴高采烈。
; H4 w% [# ~9 ~+ G4 i3 ]前年沈翔在新宿附近买了一户建（独院住宅是日本私家房最初的理想模式），“老町屋还是舍不得买，买来改造成本也很高，但真的买一套少一套。”沈翔说的老町屋，据说在日本仅存4万套，被人们誉为会呼吸的古董。
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而沈翔名下的一户建，是指日本一种单独成户的住房，购买一户建后，便拥有了这一整块地和房屋的产权。“日本市区常见的公寓，类似于我们的小区。”沈翔说，从小住别墅就是自己的梦想，所以最后还是买了一户建。
" w+ J* M- R' X9 V沈翔说，这几年，一户建和公寓都是中国人来日本置业的常见类型。“不像前几年，都是旅行团带着一车一车的人来看房子，现在好像个人通过机构或者中介便可以直接来买。” 7 y% S" n Z/ z& ^2 j. ?
据有一居创始人戴周颖观察，其实日本民宿的第一波投资者来自欧美，“整个北海道的民宿都快被他们买走了。”
, _8 e" V- M3 o1 w8 ~- c" l但这好像也并不奇怪。 4 ]& ~( h- E, C' o+ B1 S5 F
“旅居和Airbnb本就是欧美人发明的嘛。”戴周颖解释，民宿更低的价格和更舒适的空间，恰到好处地弥补了这片空白，据说，在日本民宿市场，Airbnb的占有率高达九成。
; q9 Y9 D. n0 f随后是香港和台湾商贾，买下一堆东京的小公寓。 / v) o# d9 i6 X V
“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑，据戴周颖估计，日本土地交易约有10%来自中国人，其中包括华侨和其他地区的华裔。 7 ~' g6 E! a9 o- c, s- ~8 A
那么，这个每年高达数百亿的交易额，既没有大公司垄断，也未有BAT涉足的超级市场，到底是怎么发生的？ % U8 X9 @# o) T7 Y; i
2 躺着赚钱的民宿梦，为何不加入？ # P, Y1 m& Q, M; W8 W# `+ {( ^: n
“相比纽约动辄千万起步的房价，一两百万人民币就能在日本买房产，这可以说是门槛很低了。”
! Q/ d5 t; C4 t$ k0 k而后锌财经潘越飞又在北京王府井见到了颇有明星气质的戴周颖，他举手投足间流露出人生赢家风范，相比那些早年回国工作，有着重大贷款买房生活压力的人来说，“错过”炒房热潮的他，着实活得洒脱一些。 & k2 F5 f$ }, J0 R- d# D
5年的时间，他从投资经理做到了执行合伙人，但即便到了现在，除了日本有物业，他在中国仍然是租房子。 8 M6 c4 n2 V7 `; k7 v; W
戴周颖说日本只是有一居的第一个“旅客城”。
; I% [7 s- I% H, G' C; H他找到之前一起投资的项目创始人和CEO们，一一进行了沟通。
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“互联网我懂，地产我不懂啊。”他摊摊手，所有互联网从业者们听到他的想法，几乎是相同的反应。
& X5 y9 K8 J4 v9 ~仔细分析，其实地产圈和互联网比，也是一样的套路。
: v2 Y6 ^. ~+ H“地产来钱多快啊，那时候我们都看不起做互联网的。”一位地产圈的媒体人说，毕竟4万亿基建开始那几年，没什么人在意马云和阿里巴巴。但后来再想跟人家交流，又被人家看不上了。
' x( [( i3 h: {5 i: A% {' C" M互联网和物联网的“一条龙”服务和低门槛进入，让这个市场开始变得热闹起来。 $ U/ X$ b( Z! G+ _/ E' A9 @
“反正都是第一次，那不如自己来。”戴周颖回忆起当时自己做的决定，笑了一下。
* N' F$ E; Y1 `但运营这个坎，总还是要过的，是物业就需要有人打理，不然何谈收益和增值？
6 u6 \! x0 f1 q' x0 r" ]; K- p% _“不可能换灯泡、刷漆这样的事情，都要麻烦业主打飞的来回。”有一居日本负责运营的高阳说，比如后期运营，就由当地的华裔团队直接解决，不用担心语言问题。 # V5 j" W0 y. K$ f3 P/ f) Z
12月的一天，在日本东京居酒屋，锌财经见到了有一居的高阳和他们在日本的法务顾问。他们穿着非常正式的三件套西装，头发梳得整整齐齐，左手都戴着一块机械表。 % o/ B ^' H* a
“银行利息率大概一到两个点。”高阳介绍，在“安倍经济学”的超宽松货币政策和积极财政政策强力刺激下，日本地产市场从30年前的资产泡沫破裂后的死寂，有了回暖的迹象。 7 _7 O* A* M+ b1 O0 A4 \8 a: Z
9 y/ r+ x; P. X1 m, B3 “长租收益，在日本经济有起色前，其发展水平就已经是全球领先。”戴周颖解释，虽然短租带来的年化收益比起长租翻一番，但长租是更稳定且省力的生意。 用中国大泡沫，换海外小泡沫
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据了解，长租的收益有近6个点，短租和旅居年化则接近10%。 - u! I; _; k5 k* @
如此“躺赚的钱”，日本本土没有公司看重？
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“大部分的企业没有互联网基因，全部都是人工。”地面服务团队到最后都还是拿本子在记，很难维持大规模的管理。 & o) d% r3 y6 W1 O; r3 F
“一个老人家坐那儿每个月收固定的租金。”日本本土的公司只管长租，因为长租就很简单了，戴周颖解释。 4 J. F/ U3 A/ }) Z
有一居在初期确定投资城市时，扒了一遍Airbnb及其他预定网站的全球数据，通过数据指导确定房地产投资的区域。 : ?; r. x1 W1 [/ @" W$ w; o" ~3 D* N
简单来看，有一居成了资产调优的理想平台，换言之，在自由的市场竞争中，有一居能看得出，哪里有泡沫，以及泡沫发展到了什么程度。
& O; ?3 |$ c7 C# m2 D* w0 U据戴周颖说，Airbnb头部17%的房子占据了Airbnb将近四成的流水，而平台40%的流量贡献了近8成的收益，互联网的核心其实是流量，原来是流量生意，现在是“资产+流量”的生意。 ' X& ^8 T3 d7 G: ^- F' _
“在民宿这个行业，我觉得特别明显的是，有资产就不怕没流量。”他说，流量及资产的数据分析，不仅能够提高营收，又能为设计和装修确定方向，从而形成了一个闭环。
1 `6 A* ], a% s( V当问起数据的获取方式时，戴周颖低调地回答，“商业机密。” . F$ S# \: g/ m& c% t8 |/ z! B7 r* I
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不过他还是透露了一些操作层面的细节，“比如数据会告诉你新宿的房子入住率特别好，代价特别高，所以我们大量的房子，起码有50%的房子是在新宿区。”
2 E+ Z A6 w4 Z6 [ D+ v戴周颖问锌财经，“暗色调的照片跟明色调的照片哪一个入住率更高？” 7 l! W$ z3 E3 `* r6 B5 t, Q
“明色调？”“哈哈，你猜对了，但我们是有数据佐证的。”戴周颖笑道，公司内部的设计团队会针对房屋进行设计和改造。 ) y( ?! C) ^; M0 {; {
当然即便模式跑通，海外资产配置从高净值用户向普通人开放，甚至未来还有可能通过众筹、私募的形式，进一步降低门槛，“资产+流量”的后一步核心，依然是戴周颖和有一居需要解决的。
; ]6 u# \2 ^; d# z' I$ A而流量，则是戴周颖熟悉的互联网玩法。 9 }5 `/ s) K; F3 Q$ o5 n$ R
内容、社群、网站，这些都是常见的标配，“网红”合作算是小小的创新，而进一步围绕资产，戴周颖通过投资进行了产业布局。
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3 m8 B; U% [9 S/ H* W, B$ G6 I“我本来希望优选的创始人去日本做这个项目，结果他在国内做了。”戴周颖不无遗憾地说。至家优选，简称优选，戴周颖的引力创投投资的一家公司，为Airbnb的民宿房东提供家居，让客户在住房时进行体验以吸引客源，线上导流，线下转换。 / w5 C4 T. Z+ i
毕竟北上广有那么多空置的投资性房产，供应链和生态也在国内更容易做。 ( Q6 |$ [4 ^% U( \, \8 J6 G
“比如你出国肯定要换汇吧。”为了了解换汇市场覆盖产业链，他还投资了一家海外出行提供换汇服务的公司。 7 p B% `# T" b, N" s7 ^* T) y
真正促成日本当地资管这门生意的，除了旅游还有各国对房产的态度。
# @" F7 z# ~' N& c不像中国人对于房产的执着，日本的年轻人对于买房并不十分热衷，他们更习惯于租房子，大多数人的第一套房子要到35-40岁之间才会买。 ( e6 i6 H2 a/ o; o# V( P# ^- P
“租房子住啊，租房子多方便，要换个城市也不用担心后续的处理。”日本随行摄影师闻哥说，他在日本生活了7-8年，虽然娶妻生子，工作也逐渐稳定，但是依然没有买房。
. W! \! J8 f" ^# f* J所以，当之前闻哥回到山西老家，看到身边大部分朋友在酒桌上喝多之后，哭喊作为“房奴”的重大压力时，他多少还是有些惊讶。 + m9 t0 }$ a5 g2 f- H) q5 [5 H1 d
“肯定最后还是会在日本买房的，只是现在还不着急，而且国内房子已经那么贵了，回去了也买不起，父母那里能住就行。”闻哥补充道。
& m$ K/ n7 K! X% d; j' u4 u“资产+流量”的打法或许是一种新的尝试，这里的资产可以是物业，是数据，是社群，配合互联网的流量打法，本身就是资产的绝佳调优者。
% Y: U3 L8 _$ g$ d. g# Y2 B在这个到处都是泡沫的时代，或许帮消费者看穿泡沫，比炒泡沫让消费者接盘更难得。 * \/ V; P9 ~3 S6 I3 j$ Q
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2 t) }3 q6 D3 M" `) z% VQ：资产管理平台才是公司的定位吗？
1 Y X# X* D6 A, d5 m: nA：现阶段，主要还在跑通模式，把平台的生态做起来。目前以资产配置的身份出现，根据客户的资产情况和抗风险能力进行选择，在全世界的各大城市里布局个性化的空间和标准化的服务，提供多个设计版本，让客户根据价格、预算、地段进行选择。 . X a; T8 F8 e& c1 o2 K2 f
Q：为什么你会从一位投资人变成一个创业者？
- p8 ?: V6 z. n5 k4 cA：我是旅居爱好者，2015年我打算做自己的事情，有三个多月的时间，都在全球到处飞，一来是考察，二来是工作调整间歇地休假。另外，当时消费升级、分享经济和海外资产配置，是我们当时看好的三个方向。然后没找到合适的人，就想着自己做了。 - M0 v' m6 Y8 {% M, h( I. s
议 ; h, R/ c* S* O4 O% n0 w& `' T8 L
2二八原则在所有行业都试用，就像锌财经之前报道，不是民宿行业不赚钱，而是你的民宿不赚钱。
- G, ]. T; {0 p$ Y5 p' I0 r1.资产管理的核心是资产规模和资产调优能力，模式先行，资本再跟上，不失为一种策略。
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发表于 2018-1-31 20:18
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