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浅谈欠租的追讨

2017-5-16 09:17| 发布者: john888| 查看: 283| 评论: 0|原作者: 本网讯|来自: 哈密尔顿新生活报

摘要: 浅 谈 欠 租 的 追 讨 老百姓要投资,往往选择投资物业,以房养房,看着高高耸立的楼宇,从心理上感觉踏实可靠。同时,除去租金大抵可以与贷款及费用持平以外,物业的增值也已经让业主房东心满意足了。 需要提醒的 ...

 

老百姓要投资,往往选择投资物业,以房养房,看着高高耸立的楼宇,从心理上感觉踏实可靠。同时,除去租金大抵可以与贷款及费用持平以外,物业的增值也已经让业主房东心满意足了。

 需要提醒的是,投资有风险,出租更难免有闪失。有统计数据表明,历年来,安省归管房东房客纠纷的房东房客管理局(Landlord and Tenant Board - LTB)受理的申请中,房东起诉房客的案件,占总案量的80%左右。同时,在这些案件中,因欠租而导致的起诉,又占了其中的80%。可见,欠租案占了一半多的案量。为此,我做了一些观察,进行了一些统计。发现原因大概有如下这些。

 一、租客没有良好的消费习惯,不懂得如何合理安排支出预算。恰巧又碰到了不懂有效甄选租客的房东,这就为欠租埋下了伏笔。

二、租客有预谋地骗租,他们会把自己描绘成如何如何体面的人,甚至先预付几个月的租金,来骗取房东的青睐。一旦入住,预付的租金也花完了,就开始以种种理由拖欠房租。

三、房东自己的管理有疏漏。房东不在本地,委托亲戚朋友代管。代管人又不得力,不能负责任地及时催收房租,使得租客有了拖欠的机会。当发现欠租数额已达几个月时,租客没有即时偿还的能力,导致恶性循环。

四、房东急于出租,唯恐空置造成月供困难,于是没有选择与房子对应的租客,盲目甚至冒险选客,最终导致始乱终弃。

五、房东没有及时处理租客的维修要求,或者违反某些规则,导致租客反感,于是以欠租,做为对房东的“惩罚手段”。

 如上这些现象都是主要造成欠租的原因。那么,一旦欠租发生了,房东该怎么处理呢?这是个很复杂问题,我们需要一个一个步骤地分析说明。

 一、什么是欠租?

 欠租就是在应该收到租金的那天没有收到。这时,欠租就不期而遇地发生了。有人问,欠租后多久可以追讨?回答是,转天就应该追讨。欠款在外,夜长梦多。这个道理在做生意的人来讲,都明白。熟不知,出租物业也是生意,而且是笔大生意。当然,为了维持关系起见,先打个电话,发个邮件询问一下,要求租客尽快回复,也是说的过去的。但是如果租客有意回避,编造谎言,就不应该再一味地痴痴地等。经验表明,早动手,避免问题迁延,及时采取行动是尽量降低风险的有效手段。

 二、       应该采取什么行动?

 不少的房东在意识到租客欠租时,往往继续裹足不前,前怕狼,后怕虎,担心一旦追讨,就会撕破了脸皮,于是放任欠租迁延,错过了把损失降低到最小的时机。须知,一个人的消费水平是有限的,租客更是如此,一块钱花在了东家,就花不到西家。没交出去的房租,就会被挪为他用,绝对不会还是存在账上,等着还债的。

这时,房东应该审时度势,看清租客真是忘了,还是有意欠租,还是根本就没钱交租。如果是忘了,提醒一下,也就过去了。如果是有意欠租,应该发现原因,马上进行对治。如果是根本没钱,说明房东选错了对象,应该尽快斩草除根,以除后患。

那么,具体应该怎么办呢?应该按照民租法的规则,房东房客管理局的流程,使用规定的讨租表格,按照标准的程序,立即采取法律手段。如果房东认为自己能应付,应参考房东房客管理局的网站(http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/),仔细阅读,对照自己的情况,开始行动。如果认为自己处理不了,应该立即寻求法律专业人士的帮助。

 根据我多年的观察,这时房东往往道听途说,问地产经纪、问朋友、问微信群里的群友,等等不一而足。于是就经常在群里看到有人问,我的租客已经三个月没付租金了,你们说,我该咋办?我不得不提醒这样的房东,您对您的百万元物业真的很负责么?我也不得不建议,您要不自己按政府网站上的要求处理,要不就委托可靠的法律代理人,否则后患无穷。

三、 与讨租有关的法律行动基本步骤是什么?

 (一)按照民租法和房东房客管理局的规则,房东必须使用N4表格,载明包括通知期,欠租额等等重要内容,按规则送达租客。如果在通知期结束前,租客清理了欠租,于是您的目的就达到了,事情就过去了。如果在通知期结束时,租客还是没有清欠,那么您应该向房东房客管理局(相当于法院的地位)提出听证申请,由听证官(相当于法官的地位)去裁决。

(二)如果听证官的裁决对您有利,那就是通常所说的,您赢了官司。一般您会在一周左右有,得到一份裁决书,上面由听证官界定了租客所欠租金金额,和如果不在某日前清欠,房东可以凭此裁决在法警处登记驱逐等字句。

(三)如果租客在法警驱逐前还清了欠租,那么法警就不能驱逐。如果没有清欠,法警会在约定的日子,与房东一同到达出租屋,实施驱逐。此时,租客必须离开,否则就会被控以“妨碍执行公务”的刑事罪名。房东此时应在法警监督下换锁,标志着收回物权。

 (四)在租客被驱逐之后的72小时内,房东有义务配合租客清场。

如上是最基本的步骤与过程,受篇幅所限,这里没有提及租客因故无法出席而要求延期、租客在听证会上反诉房东、租客要求在裁决下发后重新复核等情形,这些情形无疑会拖慢听证过程,为获得最终裁决增加了不确定性。一旦这些发生,房东往往没有足够的经验处理,我以后再找机会,做专题分析吧。

 四、一旦发现欠租,房东应该注意些什么?

 正如本文一开始所说,欠租的发生率比较高。处理起来格外需要小心,因为毕竟租客反客为主,房东被动迎战。基本上,如下几点是需要做到的。如果能做到这些,房东的“胜算”会大一些,损失也许会小一些。

(一)立即动手。因为法律条款要求房东在讨欠是,对租客给出一定的通知期,这个通知期其实就是个“宽限期”,从十四天到十九天不等。当“宽限期”结束时,如果清欠未成功,房东必定要申请听证会,由听证官裁决。从申请到听证会的举行,一般也要有四到五个星期的排期等候。听证会之后,从获得裁决到法警实施驱逐,至少也要一到两个星期。可见,动手越迟,整个过程也就越长,租金损失也自然越大。

(二)熟悉法律规定的讨租流程。我观察到,房东一旦被欠了房租,心情之沮丧、对整个过程之迷茫、对周边环境判断之主观,导致房东做出一系列错误的判断与举措。其中最错的有两个,一是道听途说,二是闭门造车。上面已经说了,不再赘述。除非很有经验,房东这时最应该做的,是寻求专业指导。

 (三)端正心态,客观判断。如果房东能够立即动手,往往损失还不算太大。此时如果发现租客真的是没有支付能力,您应该有个“壮士断腕”的心态,趁早免他当月的租金,劝走罢了。以便您再找新人做租客,把损失降低到最小。您要知道,生意本身就是有赔有赚。如果发现租客刁钻难缠,找茬反告,您应该趁早脱身,交给专业人士处理,以免您错上加错,雪上加霜。

 (四)提前预留“损失预备金”。如果您能把租金中的一部分预留做为损失赔偿、欠租摊平、专业服务费用等等,当危机发生时,您还是有些准备的,不会感到措手不及。当然,这涉及到您对出租业务的整体构想,从最早制定投资计划时,就应该考虑到。

出租业务是个好生意,地产投资更是很有前途。但是其中的风险多、战线长、头绪繁杂。加上又是服务业,从业人员应该考量自己的质素是否适合与人打交道。这个生意的互动性非常强,想四平八稳、四脚落地、旱涝保收、甩手掌柜,那最后一定“惊喜连连”。所以,客观地处理事务,谨慎地解决纠纷,认真地挑选租客,负责任地对待自己物业,是对业者的基本要求。

我一直在各个社区开办讲座,目的就是把我所学的、所体悟到的、所处理的各种与民租法纠纷有关的经验和教训分享给大家,使得大家受益。请关注我的公众号,关注我的朋友圈,关注我的讲座公告。

祝大家获利圆满,事事顺心。

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